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Nell'immagine la Torre costiera di Piscinnì
Quanto sta accadendo sulla costa di Teulada (CA), fra Capo Spartivento, Tuerredda e Malfatano, ha veramente dell’incredibile. Ancora nel XXI secolo la Sardegna vede massacrato dal cemento e dall’antropizzazione uno dei suoi luoghi più belli in nome della speculazione, dell’insipienza, dell’arroganza. E’ uno dei pochi grandi tratti di costa (circa 35 km.) ancora in gran parte integri del Mediterraneo. Rocce, piccole calette (Tuerredda, Campionna, Piscinnì), ambienti dunali, stagni (Piscinnì, Tuerredda), porti naturali già utilizzati in antichità (come la Merkat fenicia nel rìas di Malfatano), tutelati con vincolo paesaggistico (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), in parte con vincolo archeologico (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), destinati ad area marina protetta (legge n. 394/1991 e s.m.i.).
Il quadro.
Poche frasi, per comprendere. “Gli interventi residenziali hanno necessità di cura e manutenzione durante tutto il corso dell’anno, quindi potenzialmente le attività del settore … dell’edilizia, del giardinaggio, dell’impiantistica, potrebbero assumere un importante ruolo nello sviluppo e nell’occupazione locale”. Nel solco delle famose dissertazioni berlusconiane sul futuro dei sardi durante la campagna elettorale delle regionali 2009. Così ha dichiarato il sindaco di Teulada Giovanni Albai durante la seduta del Consiglio comunale dello scorso 23 marzo 2010 per perorare la causa della società immobiliare S.I.T.A.S. s.r.l. di “poter variare l’impianto urbanistico complessivo recato dagli attuali PdL e le relative destinazioni d’uso, per adeguarli alle attuali richieste del mercato turistico, con conseguente possibilità di conseguire un miglior risultato imprenditoriale dell’operazione attraverso un più razionale impiego delle aree a propria disposizione”. E così ha approvato all’unanimità il Consiglio comunale di Teulada con deliberazione n. 11 del 23 marzo 2010.
Un altro fatto serve parecchio per comprendere il clima di questa vicenda.
Il Comune di Teulada, al fine di curare le procedure per venire incontro alle esigenze della società immobiliare S.I.T.A.S. s.p.a., ha affidato un incarico al costituendo raggruppamento temporaneo di imprese Studio legale associato Caso-Ciaglia di Roma e alla Sting Engineering s.r.l. di Cagliari per un importo di euro 185.000 + I.V.A.
L’incarico, come recita l’avviso di aggiudicazione dell’appalto del 19 ottobre 2010, “ha per oggetto l’insieme delle attività di progettazione, consulenza e assistenza giuridico-amministrativa e di carattere tecnico-progettuale occorrenti per l’approvazione della variante urbanistica e per la progettazione degli interventi di interesse pubblico nell’ambito del comparto urbanistico in località Malfatano”.
Non potendo, infatti, modificare destinazioni d’uso e ubicazioni di volumetrie (circa 33.500 metri cubi) a proprio piacimento, Società immobiliare e Comune di Teulada dovranno percorrere tutte le varie procedure tecnico-giuridiche (varianti urbanistiche, valutazioni di impatto ambientale, valutazioni paesaggistiche, ecc.) che il quadro normativo prevede e che, finora, sono apparse in più occasioni piuttosto disinvolte.
Per venire incontro agli immobiliaristi (il gruppo M.P.S. il cui vice-presidente è Gaetano Caltagirone, i Toti, i Benetton, Emma Marcegaglia, i Toffano) ora il Comune di Teulada spenderà 185 mila euro + I.V.A.
Il progetto in corso di esecuzione. Grazie alle ruspe e al cemento, prende sempre più chiara forma il progetto turistico-edilizio sulla costa di Teulada, da Capo Spartivento a Tuerredda, a Malfatano.
Il progetto, elaborato dallo Studio Arassociati di Milano (già noto in Sardegna per aver progettato il campus di Tiscali e la residenza di Renato Soru) è molto chiaro. Più ville e meno ricettività alberghiera, rispetto alle versioni iniziali in precedenza approvate. Come se non fosse ancora chiaro, con la successiva deliberazione n. 13 dell’1 aprile 2010, il Consiglio comunale di Teulada, accogliendo le istanze della Società immobiliare, ha approvato la rimodulazione delle volumetrie e la modifica delle tipologie edilizie.
Quelle alberghiere (il comparto G: “un corpo centrale suddiviso in tre blocchi irregolari e 11 aggregati distinti più piccoli”) ricordano tipologie facilmente frazionabili in singole unità immobiliari. Il resort di Malfatano (300 camere, 5 stelle) dovrebbe esser operativo a partire dal 2011, secondo le intenzioni dichiarate. E le ville di lusso a Malfatano non sono poche: nel comparto D (16 unità immobiliari), nel comparto F (29 unità immobiliari, di cui solo 12 finora autorizzate), di varie tipologie ma tutte con piscina d’ordinanza. Da 380 mq. di coperto in vendita e migliaia di mq. di giardino esclusivo a 1,5 milioni di euro l’una, così ha raccontato sorridendo chi stava sui mezzi cingolati. Complessivamente 140 mila metri cubi di volumetrie complessive sui 700 ettari di costa.
Il progetto vince il “mattone d’oro” 2010. Non è uno scherzo, si tratta del premio Real Estate Awards. E hanno proprio ragione: è sicuramente una speculazione immobiliare molto redditizia.
Il Servizio tutela paesaggistica di Cagliari ha confermato (nota n. 9782 del 26 marzo 2010) quali siano le intenzioni comunali: “spostare i volumi previsti nei sub-comparti E1-h ed E1-i, con la variante al PUC in adeguamento al P.P.R., nel pieno rispetto della vigente normativa regionale”, ricordando che “comunque si dovranno obbligatoriamente percorrere i procedimenti di attivazione previsti dalle normative di riferimento, comprese le valutazioni paesaggistiche di cui al D.Lgs. 42/2004 e quelle di impatto ambientale”. Insomma – bontà loro – nessuno spostamento automatico, come appariva inizialmente nei disegni comunali (deliberazione Consiglio comunale Teulada n. 37 del 3 ottobre 2008).
In estrema sintesi è stato deciso di modificare lo strumento urbanistico comunale per venire incontro alle richieste della Società immobiliare: la rilocalizzazione di volumetrie (33.500 metri cubi), l’acquisizione di concessioni demaniali sulle ridotte spiagge e, soprattutto, la drastica decurtazione della quota alberghiera con la destinazione del 25% delle volumetrie a ville. L’intento, in pratica, è di “variare l’impianto urbanistico dell’attuale piano di lottizzazione per adeguarlo alle richieste del mercato turistico”, come ha riporta fedelmente La Nuova Sardegna, nell’edizione del 25 marzo 2010. L’iniziativa è propedeutica a un futuro accordo di programma Comune – Regione – Privato.
Tuttavia, alcune “varianti” vengono, viceversa, imposte dai ritrovamenti archeologici a Tuerredda, su “una collinetta artificiale di circa mq 1500”, relativi probabilmente “ad una fabbrica di laterizi di età storica, presumibilmente romana, in territorio dell’antica Tegulae”, come indica la Soprintendenza archeologica di Cagliari (note n. 6447 del 21 ottobre 2010 e n. 7143 del 22 novembre 2010): un modulo ricettivo di 30-50 stanze è stato – per ora – bloccato, così come nel 2004 non è stata autorizzata la trasformazione del comparto E 1 - h (Cala Antoni Areddu – Sa Calarza) tutelato con vincolo idrogeologico (regio decreto n. 3267/1923 e s.m.i.) dal Corpo forestale e di vigilanza ambientale (determinazione Comandante C.F.V.A. n. 47 del 26 marzo 2004).
Chi costruisce (e guadagna).
Il complesso ricettivo “eco-compatibile” Malfatano Resort s.p.a. è una joint venture composta da Sansedoni s.p.a. (40 %, gruppo Fondazione Monte dei Paschi di Siena, divenuta la banca del mattone, dove ormai conta moltissimo Francesco Gaetano Caltagirone), famiglia Benetton attraverso la Ricerca Finanziaria s.p.a. (25 %), Gruppo Toffano (24 %), Silvano Toti s.p.a. (11 %) con il fortissimo interesse del Gruppo Marcegaglia. Infatti, il Gruppo dell’attuale Presidente nazionale della Confindustria Emma Marcegaglia gestirà – secondo i programmi – il resort di Malfatano (300 camere, 5 stelle) operativo a partire dal 2012, secondo le intenzioni dichiarate. Quel Gruppo Marcegaglia che in Sardegna sembra aver trovato l’America. Titolare, attraverso la Mita Resort s.r.l. (45% del capitale sociale in mano a Emma Marcegaglia, il resto di proprietà di Massimo Caputi – immobiliarista incappato in disavventure giudiziarie – ,Andrea Donà delle Rose, Lorenzo Giannuzzi), del Forte Village di S. Margherita di Pula (definito da anni il migliore resort del mondo), ha acquisito da poco e per due soldi l’ex Arsenale di La Maddalena per 40 anni. Tuttavia, sembra che – secondo notizie informali – la Mita Resort abbia intenzione di sganciarsi dall’affare ritenendolo troppo oneroso.
Il progetto edilizio complessivo è della S.I.T.A.S. s.p.a. (sede: Cagliari, Viale Diaz n. 29) composta dal medesimo azionariato e con Presidente del Consiglio di amministrazione l’immobiliarista Claudio Toti.
Il contesto “storico” di speculatori e amministratori locali.
Da parecchi anni incombe il tentativo speculativo su questo autentico paradiso costiero. Negli anni ’70 del secolo scorso furono i lombardi Monzino, attraverso la loro società S.I.T.A.S. s.p.a., a progettare su quasi 900 ettari di costa la nuova Costa Smeralda nel sud Sardegna. Si doveva chiamare Costa Dorada: alberghi, ville, campi da golf con centinaia di migliaia di metri cubi di volumetrie. Non se ne fece quasi nulla, solo un paio di ville. Soltanto la durissima opposizione legale delle associazioni ecologiste Gruppo d’Intervento Giuridico e Amici della Terra condusse alle condanne in sede penale ed alla successiva demolizione delle opere abusive (2001) del tentativo speculativo nella splendida baia di Piscinnì, enclave amministrativa di Domus de Maria, portata avanti in un primo momento dal gruppo Monzino, successivamente da una società aderente alla Lega delle Cooperative.
Alcuni anni fa la Società immobiliare venne rilevata dalla Forma Urbis s.p.a. di due architetti-imprenditori veneti, Gianpietro Gallina e Albano Salmaso, che fecero proclamare, con sovrano sprezzo del ridicolo, all’allora Sindaco di Teulada Tore Mocci l’arrivo sulle coste sulcitane di ben 2.500 posti di lavoro ed anche di più grazie ai 189 mila metri cubi di alberghi e ville di lusso che gli intraprendenti veneti affermavano di voler realizzare[1]. In realtà non realizzarono un bel niente, così come a Capo Pecora, sulla costa di Arbus, dove hanno rilevato la storica azienda agricola sul mare dei Casana. A questi architetti-imprenditori evidentemente interessava l’approvazione dei progetti immobiliari presentati da rivendere, poi, a prezzi esorbitanti. Ed è quello che hanno fatto. Anche dividendo in cinque l’unico progetto immobiliare, con l’avvallo della Regione autonoma della Sardegna, ai fini delle valutazioni di impatto ambientale, in contrasto con la direttiva comunitaria in materia (la n. 85/337/CEE, integrata e modificata dalla n. 97/11/CE). Poi la nuova, attuale, compagine societaria, subentrata – sembra – per un corrispettivo di 40 milioni di euro, e sempre la solita disponibilità degli amministratori locali.
Le vicissitudini amministrative, le valutazioni ambientali, l’avvio dei lavori.
Nell’estate 2006 veniva accertato il modesto avvìo dei lavori nell’area dell‘incombente progetto immobiliare S.I.T.A.S. s.r.l. (allora controllata dal gruppo Forma Urbis di Padova) che, allora, riguardava complessivamente quattro complessi alberghieri, quattro residences, due agglomerati di residenze stagionali private – “seconde case” – servizi per mc. 189.000 di volumetrie complessive su 394 ettari, di cui 90 ettari destinati all‘edificazione, 184 ettari a verde privato, 120 ettari a verde pubblico, 3,3 ettari a parcheggi ad una distanza dalla battigia marina variabile da mt. 300 a mt. 500 (alberghi + residences, mc. 139.000, 2.500 posti letto) e tra mt. 500 e mt. 2.000 (residenze stagionali private, mc. 18.000), con un investimento dichiarato di 100 miliardi di vecchie lire ed un invero improbabile e non dimostrato numero di posti di lavoro quantificati in 2.500 unità.
Probabilmente i lavori erano iniziati poco prima dell‘adozione del piano paesaggistico regionale - P.P.R. del 24 maggio 2006 (deliberazione Giunta regionale n. 24/17). Nel cartello “inizio lavori” veniva indicata la relativa concessione edilizia n. 23 del 7 aprile 2004 e la data di inizio del 9 luglio 2004, nonché l‘autorizzazione provinciale per la realizzazione delle modifiche all‘asse stradale n. 670/2004 del 10 novembre 2004, ben successiva alla data indicata quale inizio dei lavori. Lo stato dei lavori, di ridotta consistenza, rendeva difficile supporre un effettivo e sostanziale inizio alla data indicata del 9 luglio 2004.
In merito le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d‘Intervento Giuridico inoltravano (esposto del 3 luglio 2006) una richiesta di informazioni a carattere ambientale e adozione degli opportuni interventi alle amministrazioni pubbliche competenti e, per opportuna informazione, al Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Cagliari. In sostanza, si chiedeva di verificare la legittimità e liceità degli interventi in corso di esecuzione e, in caso contrario, l‘adozione dei dovuti provvedimenti di legge.
La vicenda del progetto turistico-edilizio già noto come “Costa Dorada“, era però davvero già piuttosto lunga.
Con determinazioni Direttore Servizio S.I.V.E.A. Ass.to reg.le Difesa Ambiente nn. 2204/VIII del 18 settembre 2002 e 2218/VIII del 19 settembre 2002, al termine della procedura di “verifica preventiva“ (screening), erano stati esclusi dall‘ulteriore procedimento di valutazione di impatto ambientale (V.I.A.) rispettivamente i comparti E 1 g ed E 1 e – E 1 f, con la condizione, in presenza di “copertura arborea riconducibile a classificazione di bosco“, dell‘espletamento della procedura ai sensi dell‘art. 182 del regio decreto n. 3267/1923 e dell‘adozione delle adeguate misure di compensazione boschiva ai sensi del decreto legislativo n. 227/2001 in relazione alle aree delle quali si richiede la trasformazione. Con determinazione Direttore Servizio S.I.V.E.A. Ass.to reg.le Difesa Ambiente n. 2204/VIII2204/VIII del 18 settembre 2002, sempre al termine della procedura di “verifica preventiva” (screening), era stato disposto l‘ulteriore procedimento di valutazione di impatto ambientale (V.I.A.) per il comparto E 1 h, mentre di alcuna informazione specifica si dispone relativamente al comparto E 1 i.
In pratica è stato diviso in cinque parti l‘unico progetto immobiliare e soltanto un comparto è stato sottoposto alla valutazione di impatto ambientale: tale prassi è considerata illegittima dalla giurisprudenza comunitaria e amministrativa nazionale[3]. Non solo, anche nell‘unico procedimento di valutazione di impatto ambientale svolto e concluso con la deliberazione Giunta regionale n. 24/17 del 24 maggio 2004 appaiono numerose le “frettolosità”: basti pensare che il pesante parere contrario del Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale non è stato minimamente preso in considerazione, al pari di varie “osservazioni” presentate dalle associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d‘Intervento Giuridico.
Leggere per credere: “l‘intervento proposto è inserito in un piccolo bacino imbrifero i cui deflussi confluiscono in una caletta sabbiosa con una copertura vegetale che rappresenta un lembo di macchia primaria caratterizzata da fitocenosi di ginepri (juniperus oxicedrus subsp. Macrocarpa, Juniperus turbinata) e da macchia a portamento arbustivo con lentisco ed euforbia che costituiscono in simbiosi con la componente zoocenotica una biocenosi in perfetto equilibrio. La realizzazione del complesso turistico alberghiero e della viabilità ad esso connessa comporterà l‘alterazione permanente dell‘attuale assetto idrogeologico, l‘inevitabile variazione dei deflussi meteorici e conseguentemente della portata solida, con la compromissione dei delicati equilibri che regolano la dinamica costiera e gli apporti di materiali fini alla antistante spiaggia, favorendo l‘erosione. L‘intensa fatturazione dei graniti che costituiscono la litologia dominante dell‘area in oggetto, pur non rappresentando causa di non fattibilità assoluta delle opere, impone la realizzazione di interventi di contenimento dei versanti con modifica delle morfologie e con impatti visivi rilevanti. I suoli sono caratterizzati da elevata erodibilità, non solo per fattori legati alla pendenza ma per la loro scarsa coesione e natura geopedologica, fattori di rischio peraltro segnalati nella relazione allegata al progetto. Si ritiene che il sito individuato per l‘intervento in argomento non sia compatibile con le necessità legate alla gestione di una struttura ricettivo alberghiera, che deve comunque rispettare precisi paramenti urbanistici e continui adeguamenti alle normative di settore ed alle esigenze di competitività che il mercato impone; tutto ciò determina prevedibili incrementi di superfici trasformate nonché una utilizzazione pressochè totale del sito, così modificato radicalmente. Tale considerazione è frutto di un‘attenta osservazione sull‘evoluzione delle strutture ricettive costiere in aree sottoposte a vincolo … esempi significativi sono costituiti dalle strutture di Santa Margherita di Pula, che hanno praticamente raddoppiato le aree trasformate originariamente autorizzate ai sensi del R.D. 3267/1923. E‘ altresì opportuno significare che il sito in argomento ha una rilevantissima valenza paesaggistica e rappresenta una sorta di isola ecologica che deve essere gestita razionalmente con interventi di natura bio economica utilizzando gli interessi che essa è in grado di offrire, evitando di intaccare il patrimonio produttivo che non potrà essere ricostituito. Infine, una misura compensativa appare di difficile attuazione in quanto ci troviamo di fronte ad una comunità biotica in perfetto equilibrio e non in una situazione di transizione verso altre diverse forme climax. Verosimilmente l‘introduzione di piante al di fuori della loro nicchia ecologica può determinare effetti disastrosi sulle forme di vita autoctone; non si riscontrano peraltro ricostituzioni artificiali di ginepri dato il loro lento e complesso ciclo dinamico evolutivo. Tali considerazioni inducono questo ufficio ad esprimere un parere di non compatibilità dell‘intervento in oggetto con il sito individuato dato che la sua realizzazione ne comprometterebbe irreparabilmente le sue peculiarità di biodiversità e naturalità che rappresentano un patrimonio comune da rispettare e salvaguardare“ (parere Corpo Forestale e di V. A. del 12 febbraio 2004). Proprio per tali motivi, con determinazione n. 47 del 26 marzo 2004 il Comandante del Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale aveva rilasciato autorizzazione alla trasformazione di superfici boscate ai sensi del vincolo idrogeologico (artt. 7 e 182 del regio decreto n. 3267/1923 e successive modifiche ed integrazioni) dei sub-comparti E 1 – c, E 1 – f, E 1 – g, E 1 – i, mentre non era stata autorizzata la trasformazione del comparto E 1 - h (Cala Antoni Areddu – Sa Calarza).
Lo stesso Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale aveva anche certificato (vds. nota prot. n. 7345 del 20 settembre 2000) la molto probabile presenza nelle aree oggetto dei detti piani di lottizzazione di zone percorse dal fuoco negli ultimi anni: sono vietate per un periodo di quindici anni trasformazioni di ogni tipo e per un periodo di dieci anni le edificazioni su zone boscate o pascoli percorsi dal fuoco (art. 10, comma 1°, della legge n. 353/2000 integrato e modificato dall’art. 173 della legge n. 350/2003). In particolare sono stati richiesti controlli per le zone di Tuerredda – Rio de Mala (incendi del 24 settembre 1992 e del 7 luglio 1993) e Malfatano – Paderi (incendio del 22 giugno 1998) e nelle aree di Malfatano (decine di ettari) percorse dal fuoco in data 21 giugno 2001 (vds.La Nuova Sardegna, edizione del 22 giugno 2001).
L’approvazione urbanistica e paesaggistica dei piani di lottizzazione. L’Amministrazione comunale di Teulada in precedenza aveva approvato definitivamente (deliberazioni Consiglio comunale nn. 9-13 del 21 marzo 2001, precedenti adozioni con deliberazioni C.c. nn. 47-51 del 30 giugno 2000) i cinque piani di lottizzazione proposti dalla S.I.T.A.S. s.p.a., su 394 ettari di costa fra Malfatano, Tuerredda e Capo Spartivento. Si trattava di 189 mila metri cubi di volumetrie complessive (quattro alberghi, quattro residences, “seconde case”, servizi, ecc.) e 2.500 posti letto + un campo da golf da 18 buche (in una zona pressochè priva di acqua).
In precedenza, con deliberazione Giunta regionale n. 40/40 del 12 ottobre 2000, era stato fornito il parere favorevole (art. 11 delle norme di attuazione del piano territoriale paesistico n. 14) sullo studio di compatibilità paesistico-ambientale relativo al progetto turistico-edilizio ed erano state emesse le approvazioni paesaggistiche dei vari piani di lottizzazione (artt. 28 della legge n. 1150/1942 e s.m.i., 6 del D.P.R. n. 480/1975, 9 della legge regionale n. 28/1998) da parte del Servizio regionale tutela del paesaggio di Cagliari con note n. 1751 dell’1 marzo 2001 (sub comparto E1/e – E1/f), n. 1752 dell’1 marzo 2001 (sub comparto E1/c – E1/h), n. 1753 dell’1 marzo 2001 (sub comparto E1/i), n. 1754 dell’1 marzo 2001 (sub comparto E1/g), n. 1755 dell’1 marzo 2001 (sub comparto E1/d).
Le curiose giravolte della Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici di Cagliari. La Soprintendenza per i beni architettonici, il paesaggio, il patrimonio storico, artistico e demoantropologico di Cagliari aveva disposto, su specifico esposto del Gruppo d’Intervento Giuridico e degli Amici della Terra con tre decreti del 29 maggio 2003, l’annullamento delle autorizzazioni paesaggistiche nn. 2/03, 3/03 e 4/03 del 10 marzo 2003 rilasciate in sede sub-delegata (legge regionale n. 28/1998) dal Comune di Teulada per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (strade, reti telefoniche, elettriche, fognature, ecc.) di tre comparti del’unico intervento turistico-edilizio S.I.T.A.S. sulla costa sulcitana. Diverse le violazioni di legge riscontrate che avevano determinato l’illegittimità degli atti comunali: l‘interessamento da parte degli interventi in progetto anche della fascia dei mt. 300 dalla battigia marina tutelata con vincolo di conservazione integrale, la presenza nelle zone interessate dai comparti di terreni percorsi dal fuoco, la mancata considerazione delle eccezionali caratteristiche ambientali della costa nel prevedervi opere di tipologie ed impatto assolutamente insostenibili, ecc. In data 22 dicembre 2003 il Comune di Teulada emanava nuovamente l’autorizzazione paesaggistica per le opere di urbanizzazione primaria(archiviazione Soprintendenza in data 23 dicembre 2003), ora priva di efficacia per scadenza del termine quinquennale (artt. 16 del regio decreto n. 1357/1940 e 158 del decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.).
In data 6 marzo 2006 la Soc. S.I.T.A.S. aveva presentato istanza di autorizzazione paesaggistica in via surrogatoria per gli interventi ricadenti nei sub-comparti E1 ed E 1-f, ma la Soprintendenza non emanava l’autorizzazione paesaggistica per i lavori (2 agosto 2006) per il notevole impatto ambientale delle tipologie proposte e la non conformità con quanto autorizzato sotto il profilo paesaggistico in sede di piano di lottizzazione da parte del Servizio regionale tutela del paesaggio (1 marzo 2001).
In data 20 ottobre 2008 il Comune di Teulada rilasciava in sede sub-delegata le autorizzazioni paesaggistiche nn. 11/2008 (opere di urbanizzazione primaria dei sub-comparti E1-d, E1-e, E1-f, E1-g), 12/2008 (realizzazione sub-comparto E1-d), 13/2008 (realizzazione sub-comparto E1-e), 14/2008 (realizzazione sub-comparto E1-f), 15/2008 (realizzazione sub-comparto E1-g). La Soprintendenza per i beni Architettonici e Paesaggistici della Sardegna archiviava (19 dicembre 2008) le citate autorizzazioni paesaggistiche “ritenendo esaustive le motivazioni riportate e non riscontrando nelle stesse motivi di illegittimità condividendo, inoltre, le considerazioni e le prescrizioni riportate nelle stesse”.
Misteriosamente la Soprintendenza aveva mutato parere su un progetto rimasto sostanzialmente identico.
Anche l’allora Direttore regionale per i beni culturali e paesaggistici Elio Garzillo, in occasione di un convegno organizzato da Italia Nostra, affermò: “L’ufficio aveva bocciato un progetto, poi approvato pur essendo praticamente lo stesso. Non saprei spiegarmi il perché” (vds. L’Unione Sarda, 24 ottobre 2010). E se non lo sa lui, che coordinava tutti gli Uffici periferici del Ministero per i beni e attività culturali, chi deve saperlo?
Come mai la società S.I.T.A.S. sta costruendo? La pianificazione fra Piano territoriale paesistico, Piano urbanistico comunale e Piano paesaggistico regionale. Il piano urbanistico comunale – P.U.C. di Teulada, com’è ovvio, prevede la realizzabilità del progetto turistico-edilizio S.I.T.A.S. in quanto era previsto puntualmente dal piano territoriale paesistico – P.T.P. n. 14 (D.P.G.R. 6 agosto 1993, n. 279), annullato – al pari di quasi tutti i restanti P.T.P. – su ricorso degli Amici della Terra dalla sentenza T.A.R. Sardegna, sez. II, 6 ottobre 2003, n. 1208 per le gravissime illegittimità in tema di tutela paesaggistica. Le disposizioni del P.T.P., com’è noto, hanno trovato esecuzione nel P.U.C.
La legge regionale n. 8/2004 (la c.d. legge salva-coste) aveva previsto misure temporanee di salvaguardia costiera nella fascia costiera dei mt. 2.000 dalla battigia marina finalizzate alla redazione e approvazione del piano paesaggistico regionale – P.P.R., prevedendo, però, una deroga (art. 3) per i Comuni dotati di P.U.C.
Il P.P.R. (1° stralcio – area costiera) con le sue disposizioni di tutela per le coste è stato promulgato con D.P.Re. 7 settembre 2006, n. 82. Sicuramente un buon piano paesaggistico nel suo complesso, il primo in Italia in attuazione della Convenzione europea del paesaggio (20 ottobre 2000) e del Codice del beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), tuttavia, nell’ambito della disciplina transitoria (art. 15 delle norme di attuazione del P.P.R.), è consentita “per i Comuni dotati di PUC … nelle … zone C, D, F e G” la realizzazione degli “interventi previsti negli strumenti urbanistici attuativi purchè approvati e con convenzione efficace alla data di adozione del Piano Paesaggistico Regionale” (comma 3°).
Inoltre, “il completamento degli interventi urbanistici ed edilizi previsti negli strumenti urbanistici di cui al comma precedente … per i quali non siano stati rilasciati alla data di entrata in vigore del PPR i relativi titoli abilitativi è sottoposto al raggiungimento dell’intesa di cui all’art. 11 da concludersi entro dodici mesi dall’entrata in vigore del Piano paesaggistico” (comma 4°). Ed è proprio questo il caso del progetto edilizio S.I.T.A.S.
Non c’è mai stata la prevista “intesa” Regione-Provincia-Comune (artt. 11 e 15, comma 4°, delle norme di attuazione del P.P.R.), perché la disposizione (art. 15, comma 4°, delle norme di attuazione del P.P.R.) è stata annullata dal T.A.R. Sardegna (sentenze Sez. II, 12 giugno 2009, n. 979; 31 ottobre 2007, nn. 2010-2013).
La “deroga” alla normativa e alle disposizioni del P.P.R. vale, però, solo per gli “interventi previsti negli strumenti urbanistici attuativi … approvati e con convenzione efficace alla data di adozione del” P.P.R., non si estende alle successive varianti: non è legittimamente possibile spostare volumetrie dai comparti non autorizzati definitivamente (Cala Antoni Areddu) o dove siano stati ritrovate testimonianze archeologiche (parte di Tuerredda) che rendono incompatibile l’edificazione ovvero effettuare mutamenti di destinazione d’uso di volumetrie (da ricettivo a residenziale).
Le battaglie ecologiste, le ambiguità regionali.
Con numerosi esposti (fra i tanti del 27 ottobre 2009, del 21 luglio 2009, del 15 novembre 2008) indirizzati alle amministrazioni pubbliche competenti e alla magistratura, le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico hanno contestato la legittimità della recente programmazione della modifica di destinazione d’uso e traslazione di volumetrie (oltre 33.500 metri cubi) sulla costa di Capo Spartivento – Malfatano, approvate con deliberazione Consiglio comunale n. 37 del 3 ottobre 2008, su richiesta della Società immobiliare (istanza n. 3652 del 29 aprile 2008). In sostanza, si prevede lo spostamento delle volumetrie alberghiere previste in loc. Cala Antoni Areddu (Capo Spartivento), sub-comparto E 1 h, e in loc. Sa Calarza (Tuerredda), sub-comparto E 1 i, e la modifica della destinazione d’uso in alberghiero (almeno 75 %) e turistico-residenziale (fino al 25 %). Si prevedono, quindi, fino al 25 % delle volumetrie da destinarsi a ville, cioè “seconde case”. L’Amministrazione comunale si impegna anche alla modifica del piano urbanistico comunale – P.U.C. in tal senso e sembra quasi ritenere non necessaria l’approvazione da parte regionale di tale variante sotto il profilo della tutela paesaggistica e della valutazione degli impatti ambientali. Quasi fossero autorizzazioni omnibus.
In prima battuta, l’Assessorato regionale degli EE.LL., Finanze, Urbanistica – Servizio governo del territorio e tutela paesaggistica (nota n. 3453/GT/CA dell’11 febbraio 2009) aveva gettato un po’ di acqua sul fuoco delle ambizioni cementizie: “a seguito della vostra preg.ma datata 15.11.2008 … si comunica che l’Ufficio ha avviato immediatamente l’iter procedimentale di verifica e analisi di tutti gli atti disponibili … nel prosieguo, entro breve tempo, sarà inviata una successiva comunicazione di esito della suddetta verifica …”. Inoltre, sempre il Servizio Governo del Territorio e Tutela Paesaggistica per le Province di Cagliari e di Carbonia-Iglesias, nell’esercizio dei poteri di vigilanza di cui alla legge regionale n. 28/1998, aveva richiesto (nota n. 3450/GT/CA dell’11 febbraio 2009) al Comune di Teulada “motivazioni paesistiche chiare ed esaustive del provvedimenti autorizzatorio emesso, ai sensi dell’art. 8 comma 2° della direttiva n. 1 della L.R. 12/8/98 n°28, categoria di delega ai sensi dell’art. 3 della L.R. 12/8/98 n°28, copia degli elaborati grafici progettuali e della relazione paesaggistica”, richiamando le disposizioni della circolare n. 3 e degli artt. 12 e 14 della direttiva n. 1 per l’attuazione della legge regionale n. 28/1998 sulla sub-delega di alcune competenze in materia paesaggistica ai Comuni. Aveva invitato il Comune di Teulada a considerare l’opportunità di sospendere o revocare i titoli abilitativi edilizi e la Soprintendenza a “valutare la possibilità di sospendere il proprio parere di competenza … in attesa di un più attento esame degli atti a disposizione e di quelli richiesti”.
Viceversa, con nota n. 9782/TP-CA-CI del 26 marzo 2010, il Servizio Tutela Paesaggistica per le Province di Cagliari e di Carbonia-Iglesias ha cambiato registro, abbandonando la precedente prudenza: “..questo Servizio ha ritenuto … che non sussistano motivi per l’annullamento” delle autorizzazioni paesaggistiche rilasciate in sede sub delegata (legge regionale n. 28/1998) dal Comune di Teulada.
Il resto è storia di questi ultimi mesi.
L’alternativa.
Il progetto S.I.T.A.S. dovrebbe essere fortemente ridotto di volumetrie e di complessivo impatto ambientale, concentrandosi nella rivitalizzazione del vecchio borgo di Malfatano, oggi pressochè abbandonato: soltanto così (insieme con altre iniziative per la valorizzazione del proprio territorio) Teulada può pensare di proporsi sul mercato del turismo nazionale ed internazionale. Oggi il turista ricerca sempre più natura ed ambiente incontaminati, viene in Sardegna proprio per questo: chi vuole un “divertimentificio” urbanizzato, a costi ben inferiori, se ne va sulla riviera romagnola.
Non sono soltanto le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico a dirlo, ma sono soprattutto i turisti ed i sardi, cioè i primi fruitori a pagamento della costa teuladina, interessata anche da altri progetti speculativi e, tra l‘altro, dotata di spiagge piccole e non numerose che non sopporterebbero mai un simile “impatto turistico”, basta vedere che cosa accade già oggi in quel “gioiello” di Tuerredda, “assalita” da centinaia di bagnanti, da chioschi e da “generose” concessioni demaniali! E’ bastato far circolare un po‘ di informazioni e, nel 2002, erano pervenuti in poco tempo più di 2.500 fax e messaggi di posta elettronica da tutta Italia con una richiesta ben precisa indirizzata al Sindaco di Teulada: ridurre fortemente le costruzioni e concentrarle presso il già esistente insediamento rurale di Malfatano, perché un intervento immobiliare così ingente e dal pesante impatto ambientale rischia di degradare irreversibilmente un ambiente unico e la stessa attrattiva turistica.
La distruzione di un contesto sociale e storico, il silenzio della Regione autonoma della Sardegna. Non basta il lento assassinio ambientale della splendida spiaggia di Tuerredda, “assalita” da migliaia di bagnanti, da chioschi e da “generose” concessioni demaniali, non basta l’emblematica vicenda della lottizzazione abusiva di Baia delle Ginestre ad opera dei lombardi Antonioli, non basta il fallimento turistico dell’allucinante cubo di cemento dell’Hotel Rocce Rosse, poi trasformato in condominio.
Il turismo mattonaro oggi ha le sembianze di Emma Marcegaglia e dei Benetton, mentre gli indigeni che da generazioni vivono e lavorano a Malfatano stanno per essere cacciati da casa loro (e dai loro 5 ettari nel bel mezzo della lottizzazione) perché disturbano. Come i Mapuche della Patagonia. Era già chiaro da tempo, come documentato da Report nel servizio di Bernardo Jovene (“La Sardegna che sarà“, 8 ottobre 2000).
Emblematico e da vedere il film-documentario Furriadroxius, di Michele Mossa e Michele Trentini, sugli ultimi abitanti della comunità agro-pastorale di Malfatano. E necessiterebbe di una seconda puntata, secondo chi racconta di un tristissimo e recente suicidio.
Fuori dai piedi, oggi si costruiscono resort e ville esclusive. Nell’indifferenza della Regione autonoma della Sardegna, delle amministrazioni locali, delle forze politiche e degli stessi teuladini.
Nelle sedi della politica sarda e nazionale, solo l’on. Claudia Zuncheddu (RossoMori) ha presentato un’interpellanza in proposito (la n. 59/C-4 del 3 dicembre 2009) al Presidente della Regione autonoma della Sardegna, agli Assessori regionali della difesa dell’ambiente e degli Enti locali, finanze, urbanistica. Inoltre, il deputato catalano Raül Romeva i Rueda, del Gruppo Verdi/A.L.E., ha presentato il 16 settembre 2010 l’interrogazione E-7377/2010 con richiesta di risposta scritta al Parlamento europeo chiedendo quali iniziative intenda adottare la Commissione europea nei confronti dello spezzettamento del progetto immobiliare S.I.T.A.S. s.p.a. in ben 5 comparti diversi per evitare una valutazione degli impatti ambientali complessivi, come richiesto dalla normativa comunitaria in materia (direttive n. 97/11/CE e n. 85/337/CEE). La Commissione europea si è riservata di rispondere dopo aver svolto i suoi accertamenti (risposta interlocutoria del 21 ottobre 2010).
Non serve ad aprire gli occhi la cronaca di tanti speculatori immobiliari nel corso degli ultimi decenni. Rapinatori di territorio che spesso hanno lasciato soltanto briciole o macerie agli indigeni. Chiedetelo, giusto per fare un esempio, ai tanti piccoli imprenditori rimasti sul lastrico grazie al bresciano Bertelli impegnato a cementificare Stintino. Tuttavia la solfa non è cambiata. Le lezioni non sono servite. Nemmeno il momento potenzialmente favorevole della presenza dell’Amministrazione regionale Soru ha consentito di acquisire l’area, con i mezzi previsti dalla legge, alla disponibilità della recente Agenzia della Conservatoria delle coste della Sardegna. Si poteva salvare dalla solita valorizzazione mattonara uno dei tratti più belli ed integri di costa del Mediterraneo, ma non se n’è fatto nulla.
Perché in ogni caso a Malfatano e Tuerredda lo scempio sarà inferiore al previsto. In questi ultimi mesi abbiamo più volte sentito l’Amministrazione comunale di Teulada e la S.I.T.A.S. s.p.a. ribadire pubblicamente con decisione che potevano realizzare le volumetrie previste nel devastante progetto immobiliare in corso di edificazione sulla costa teuladina non solo a Tuerredda e Malfatano, ma anche a Cala Antoni Areddu, nello splendido promontorio di Capo Spartivento. Solo la loro sensibilità ambientale aveva portato alla decisione di spostare ruspe e mattoni per concentrarli a Tuerredda.
Parecchie persone ci hanno contattato, preoccupatissime. Le cose fortunatamente non stanno così.
Specificamente, “il parere negativo … per la realizzazione del Comparto E/1h è determinato dalla presenza di interventi che pregiudicano la stabilità del suolo e la regimazione delle acque, su un versante a elevato rischio di erosione, attualmente stabile per effetto della funzione idrogeologica esercitata dalla tipica vegetazione litoranea, ben rappresentata dal ginepro”.
E senza l’autorizzazione idrogeologica l’intervento edilizio non si può realizzare. Si tratta di circa 33.500 metri cubi di volumetrie complessive. Queste volumetrie – al pari di quelle che la Società immobiliare avrebbe voluto realizzare (un modulo di 30-50 stanze) nel sito di Tuerredda dove sono state rinvenute testimonianze archeologiche – non possono essere più realizzate.
Al pari della pretesa della società immobiliare S.I.T.A.S. s.r.l. di “poter variare l’impianto urbanistico complessivo recato dagli attuali PdL e le relative destinazioni d’uso, per adeguarli alle attuali richieste del mercato turistico, con conseguente possibilità di conseguire un miglior risultato imprenditoriale dell’operazione attraverso un più razionale impiego delle aree a propria disposizione”, prontamente approvata all’unanimità dal Consiglio comunale di Teulada con deliberazione n. 11 del 23 marzo 2010.
Infatti, La “deroga” alla normativa e alle disposizioni del piano paesaggistico regionale per le zone C, D, G, F dei piani urbanistici comunali (P.U.C.) vigenti contenuta nel P.P.R. (1° stralcio – area costiera) stesso (art. 15, comma 3°, delle norme di attuazione) vale, però, solo per gli “interventi previsti negli strumenti urbanistici attuativi … approvati e con convenzione efficace alla data di adozione del” P.P.R., non si estende alle successive varianti: non è legittimamente possibile spostare volumetrie dai comparti non autorizzati definitivamente (Cala Antoni Areddu) o dove siano stati ritrovate testimonianze archeologiche (parte di Tuerredda) che rendono incompatibile l’edificazione ovvero effettuare mutamenti di destinazione d’uso di volumetrie (da ricettivo a residenziale).
Forse i 222.000 euro investiti dal Comune di Teulada per trovare il modo di salvare le volumetrie della Società immobiliare (splendido esempio di interesse pubblico) sono stati vani.
Un impegno. Per il Gruppo d’Intervento Giuridico e gli Amici della Terra è un vero e proprio obbligo morale continuare questa dura e difficile battaglia per la salvaguardia di una delle più belle coste del Mediterraneo, un bel pezzo di identità della nostra Sardegna.
La Procura della Repubblica presso il Tribunale di Cagliari ha aperto un procedimento penale. Ora, la vicenda ha superato il Tirreno ed è divenuto un caso nazionale. Uno dei peggiori esempi di speculazione edilizia di questi ultimi tempi. E’ uno dei casi più rilevanti citati nel libro “La Colata”, curato da Ferruccio Sansa. Ne ha parlato anche Paolo Biondani (luglio 2010) nel suo “S.O.S. Sardegna” per L’Espresso. Decine e decine di siti web hanno ripreso la vicenda. Il Partito Democratico ha mostrato ondeggiamenti e ambiguità.
Finalmente anche un’altra associazione ambientalista ha preso posizione: si tratta di Italia Nostra, che ha giustamente ritenuto la vicenda di Malfatano uno dei peggiori atti di aggressione al paesaggio attuali (“Paesaggi sensibili: le 50 coste da salvare”). Ancora un assordante silenzio da parte del WWF, di Legambiente, del F.A.I., dell’I.N.U.
Ma non finisce qui. Ministri, Presidenti di Regione, Assessori, Soprintendenti, amministratori e funzionari pubblici, giornalisti e magistrati, uomini di cultura e urbanisti sanno da tempo, grazie alle nostre denunce in tutte le sedi possibili e immaginabili. E’ ora che tutti sappiano. Ed è anche ora che chi detiene poteri amministrativi e giudiziari faccia il suo dovere fino in fondo.
Che cosa può fare ognuno di noi.
Molti semplici cittadini hanno chiesto di poter fare qualcosa di concreto, per questo le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico hanno proposto una campagna di messaggi via posta elettronica alle autorità nazionali, regionali e locali che hanno il potere di fermare ruspe e mattoni. Più di 1.000 messaggi sono stati già inviati. Questo il testo proposto:
Al Presidente della Repubblica Italiana Giorgio Napolitano
presidenza.repubblica@quirinale.it
al Ministro per i Beni e le Attività Culturali Giancarlo Galan,
gabinetto@beniculturali.it
al Presidente della Regione autonoma della Sardegna Ugo Cappellacci,
presidente@regione.sardegna.it
al Sindaco di Teulada Gianni Albai,
sindaco@comune.teulada.ca.it, info@comune.teulada.ca.it
per conoscenza al Gruppo d’Intervento Giuridico onlus
grigsardegna5@gmail.com
ho appreso con grandissima preoccupazione della realizzazione in corso di un complesso turistico-edilizio (ville, hotel, residence, servizi commerciali) di 140 mila metri cubi di volumetrie sull’incontaminata costa di Malfatano e Tuerredda, a Teulada (CA).
Se realizzato interamente, il progetto deturperebbe irrimediabilmente una delle più belle coste del Mediterraneo facendo perdere anche qualsiasi attrattiva per il turismo.
Chiedo di fermare i lavori e di ridurre drasticamente le costruzioni previste, da realizzare solo a distanza dalla costa, oltre il piccolo nucleo storico di Malfatano.
Con cordiali saluti.
firma
Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico
Cormorano (Phalacrocorax carbo)
[1] “Eccolo il teorema del benessere che Tore Mocci ha presentato ieri sera al Consiglio comunale riunito al gran completo … “Per le strutture ricettive a 5 stelle il rapporto tra posti letto e posti di lavoro è di uno a uno. E siccome i posti letto saranno di 2.500 potremo contare, nel giro di tre o quattro anni, su altrettante assunzioni” … “Non sembri esagerato: è un’occasione storica…” da “Malfatano, il paradiso in vendita” di Sandro Mantega (inviato), L’Unione Sarda, 22 marzo 2001 (pag. 24). Tali dichiarazioni sono state riprese più volte (es. “Prove di cemento a Malfatano”, di Piero Mannironi, suLa Nuova Sardegna, edizione del 14 luglio 2006, pag. 13) e non è stato possibile reperire negli archivi giornalistici alcuna smentita successiva.
[2] ai sensi della direttiva n. 97/11/CE (allegato II, punto 12, lett. c), che ha modificato ed integrato la precedente direttiva n. 85/337/CEE (allegato II, punto 11, lett. a), decreto legislativo n. 152/2006 e s.m.i. (art. 20, allegati II e IV), legge regionale n. 1/1999 e s.m.i. (art. 31), deliberazione Giunta regionale n. 24/24 del 23 aprile 2008 (allegato B).
[3] vds. in particolare Corte di Giustizia CE, Sez. III, 25 luglio 2008, n. 142; Corte di Giustizia CE, Sez. II, 28 febbraio 2008, causa C-2/07; Cons. Stato, Sez. VI, 15 giugno 2004, n. 4163; T.A.R. Sardegna, sez. II, 30 marzo 2010, n. 412.
(foto J.I., S.D., archivio GrIG)
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